Article

03.11.2023

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักเชี่ยวชาญในเรื่องใด

Byสรกฤตย์ พันธุมนตรี

ดังที่ทุกท่านทราบแล้วว่า ปัจจัยที่เบี่ยงเบนผลตอบแทนของโครงการได้อย่างมีนัยสำคัญประกอบไปด้วย รายได้ที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน, ค่าที่ดิน และค่าก่อสร้าง ซึ่ง 3 ปัจจัยนี้ถือเป็นปัจจัยทางตรง และอีกหนึ่งปัจจัยทางอ้อมก็คือ ระยะเวลาของโครงการ

 

ดังนั้น เพื่อให้โครงการมีอัตราผลตอบแทนสูงที่สุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกรายจึงต้องหาหนทางที่จะ Maximize รายได้ให้มากที่สุด และ Minimize ค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง รวมไปถึงระยะเวลาของโครงการให้น้อยที่สุด จึงเห็นได้ว่า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมืออาชีพหรือที่ประสบความสำเร็จแทบทุกราย ล้วนมีทักษะหรือความเชี่ยวชาญใน 4 เรื่องข้างต้น กล่าวคือ

  • เก่งในเรื่องหารายได้ หมายถึง เก่งในเรื่องการการตลาดและการขาย อีกทั้งยังรักษาชื่อเสียงของตน เนื่องจากอย่าลืมว่าบริษัทที่เติบโตอย่างมั่นคงนั้น มิใช่เพราะลูกค้าซื้อสินค้าครั้งเดียว อย่างเดียว แต่เป็นเพราะลูกค้าซื้อสินค้าหลายอย่าง และหลายครั้ง รวมถึงยังแนะนำบอกต่อให้อีกด้วย
  • เก่งในเรื่องที่ดิน หมายถึง จะต้องดูที่ดินออกว่า ที่ดินผืนไหนแปลงใดเมื่อซื้อมาแล้วจะให้ผลตอบแทนอย่างคุ้มค่า เพราะอย่าลืมว่า ที่ดินมีลักษณะติดที่ตั้ง จะยกย้ายเปลี่ยนใจไปวางที่อื่น ย่อมเป็นไปไม่ได้ หรือซื้อมาแล้ว แต่เปลี่ยนใจจะคืนผู้ขาย ก็ยากที่จะเป็นไปได้ หรือแม้แต่จะนำไปขายต่อก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเช่นกัน เพราะเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง ไม่ใช่สินค้าอุตสาหกรรมทั่วไป และเมื่อมองออกแล้ว ยังต้องสามารถซื้อได้ในราคาถูกอีกด้วย
  • เก่งในเรื่องลดค่าก่อสร้าง หมายถึง จะต้องสามารถควบคุมหรือลดค่าก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยอาจมาจากหลากวิธี เช่น ลดค่าก่อสร้างโดยนำระบบชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปมาใช้ ดังที่เห็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายท่าน สร้างโรงงานผลิตเป็นของตนเอง หรือใช้เทคนิคการประมูล/เจรจาต่อรอง ซึ่งโดยปกติจะดำเนินการโดยที่ปรึกษางานก่อสร้าง ที่เจ้าของว่าจ้างมาเป็นตัวแทนในการบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง
  • เก่งในเรื่องลดระยะเวลาของโครงการ เพราะอย่าลืมว่ายิ่งระยะเวลาโครงการยาวนานเท่าใด ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีก็ย่อมลดลง นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่แปรผันไปตามเวลา เช่น ค่าดอกเบี้ยที่ต้องชำระให้ธนาคาร ค่าดำเนินการ ฯลฯ อีกทั้งยังมีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบจากปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้มากขึ้น เช่น สภาวะแรงงาน ความต้องการของลูกค้า ฯลฯ ซึ่งอาจแปรเปลี่ยนตามเวลาที่ผ่านไป

 

ทั้งนี้ หากสังเกตให้ดีแล้วจะพบว่า ความเชี่ยวชาญใน 4 เรื่องข้างต้น มักจะเป็นไปในลักษณะที่มองเห็นในสิ่งที่คนอื่นมองไม่เห็น ที่เรียกว่า “Latent” มากกว่าสิ่งที่คนอื่นมองเห็น ที่เรียกว่า “Patent” เป็นต้นว่ามองเห็นความต้องการแฝง (Latent Demand) ของผู้คน แล้วผลิตสินค้ามารองรับก่อนผู้อื่น จนกลายเป็นผู้นำตลาด

back
297 views
Share